Занимаясь около 10 лет разработкой и оценкой самых разных инвестиционных проектов автор этих строк не мог не задуматься о том… как же называется этот вид деятельности который совмещает в себя: проработку бизнес-идей нового инвестиционного проекта, составление прогнозного финансового расчета (в т.ч. расчет интегральных показателей), техническую и маркетинговую проработки, оценку рисков и т.д. В конечном итоге получался объемный документ, который назывался бизнес-планом или ТЭО (технико-экономическое обоснование) повествующий о том, что если потратить (инвестировать) определенную сумму денег в тот или иной бизнес, то через некоторый промежуток времени можно её вернуть сполна и сей бизнес, будет генерировать денежный поток и в дальнейшем.
Очевидно, что это одна из разновидностей Консалтинга, а именно “Инвестиционный консалтинг”. Сразу оговорюсь, что под Инвестиционным консалтингом мы будем понимать вложение денежных средств в реальный сектор экономики, хотя и консультирование, связанное с инвестированием денежных средств в акции или иные ценные бумаги то же является Инвестиционным консалтингом, как не крути…
Несколько лет назад Автор этих строк сформулировал определение, что же такое “Инвестиционный консалтинг”. Инвестиционный консалтинг - это вид интеллектуальной деятельности, связанный с консультированием Заказчика по вопросу вложение его собственных или заемных денежных средств (или Капитала) в бизнес, с целью получения приемлемой для него прибыли. Другими словами проработка бизнес-идеи по маркетинговым, финансовым, технологическим, организационным, кадровым и прочим направлениям и вопросам, т.е. комплексное планирование и всестороннее исследование бизнес-идеи перед началом её воплощения или не воплощения в жизнь.
Инвестиционный консалтинг в строительной сфере - это вид интеллектуальной деятельности связанный с консультированием Заказчика о вложении денежных средств в объекты недвижимости (строительство, приобретение недвижимости или земельных участков, реконструкция и т.д.) с целью получения максимальной прибыли от их продажи или эксплуатации.
При нынешнем дефиците земли, при не таких уж и маленьких процентных ставках по кредиту, всегда ли нынешние застройщики рационально вкладывают деньги в строящийся дом, торговый центр или иной объект? Думаю, что не всегда! Да и врят ли кто со стопроцентной гарантией ответит на достаточно прозаические вопросы связанные со строительством… ну например гостиницы…. А сколько в ней должно быть этажей, чтобы получать максимальную прибыль? Три, пять, десять или пятнадцать? Или… сколько этажей должно быть у жилого дома, торгового центра, чтобы рентабельность (читай коммерческий успех) данного проекта давал максимальный результат?
Сразу оговорюсь, что и я с ходу не отвечу на это вопрос по причине того, что коммерческий успех того или иного инвестиционного проекта в строительной сфере “завязан” на достаточно большом количестве факторов, которые в большей или меньшей сфере могут влиять на его успех или, наоборот, неудачу. Именно поэтому в России в последнее время стали, как грибы, расти девелоперские компании, основная функция которых, как раз и заключается в предвидении того, каким должен быть объект недвижимости перед тем, как проектировщики получат техническое задание на проектирование.
Но, на мой взгляд, основной показатель, на который в первую очередь необходимо обращать внимание – это соотношение суммы инвестиций к потенциально генерируемому денежному потоку. И, здесь, не все так просто! Не просто, и вот почему. Существует достаточно большое число факторов, которые могут свести “на нет” любой инвестиционный проект. Эти факторы – типовые ошибки, которые встречаются, практически в каждом инвестиционном проекте. Остановимся на некоторых из них подробнее.
Инвестиционные затраты
Одной из основных ошибок, я бы назвал некорректную оценку инвестиционных затрат практически на всех этапах: от проработки проекта до запуска его в эксплуатацию. Происходит это потому, что на момент предварительной оценки того или инвестиционного проекта, как правило, не существует ни проекта, ни сметы. Более того, часть инвестиционных издержек, просто не учитываются при так называемом “планировании предполагаемого бизнеса” или объекта недвижимости.
В большинстве случаев, бизнес-идею начинать воплощать в жизнь не имея ни утвержденной проектной документации, ни других разрешительных и прочих документов. В связи с чем, на последующих этапах инвестпроекта, появляются непредвиденные или скорее незапланированные ранее расходы, которые существенно увеличивают стоимость самого проекта.
Маркетинговая проработка бизнеса
Разработчики не владеют методологией, позволяющей с высокой точностью спрогнозировать развитие и перспективы развития того или иного сегмента рынка на 3-5 лет вперед. А раз так, то данная ситуация не позволяет достаточно точно спрогнозировать какой денежный поток будет генерировать конкретный бизнес, будь то гостиница, мини-отель, торговый или офисный центр.
В жилищном строительстве, ситуация несколько иная. Изучая переменчивый спрос горожан, в выигрыше останется та компания, которая предложит покупателям наиболее востребованный объект недвижимости: оптимальный размер площади, соотношение жилой и общей площади, планировку и соответствие современным представлением о комфорте, как то удобная парковка, наличие специальных встроенных помещений и т.д.
Отсутствие концепции бизнеса связанного с получением дохода от объектов недвижимости.
Эта ошибка присутствует в основном при проектировании гостиничных бизнесов и бизнесов, связанных со сдачей объектов недвижимости в аренду. Такое понятие, как “концепция бизнеса”, не так давно стала входить в нашу жизнь. Это связано с необходимостью сформировать представление, общий взгляд на предполагаемый бизнес, выделить и акцентировать основные задачи и ключевые моменты, наметить стратегию его развития и перспективы. Возьмем пример с торговыми центрами в Ростове-на-Дону. Риэлторы отмечают высокий уровень востребованности таких площадей, соотношение спроса и предложения по данным АН «Титул» составляет 70 : 30. Торговые центры уже несколько лет растут, как грибы после дождя, но … одновременно растет количество коммерческих площадей, которые не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов. Вот и получается, что ТЦ с продуманной концепцией могут себе позволит постоянный рост арендных ставок – желающие и так выстраиваются в очередь. Там где инициаторы проекты не позаботились о разработке концепции можно наблюдать даже снижение арендных ставок, пустующие площади и текучку среди арендаторов. И, если данный фактор пока в меньшей степени относится к жилой недвижимости, то следует помнить о том, что «жилищный бум» не будет длиться вечно и на смену изголодавшемуся потребителю, который хватается за любое предложение, через какое-то время придет потребитель думающий, выбирающий, капризничающий и, о ужас, подбирающий жилье в соответствии со своими критериями.
В данном материале была сделана «остановка» лишь на трех основных моментах, которые, на мой взгляд, несколько снижают эффективность строительного бизнеса. Недостаточно просто строить, необходимо анализировать и планировать. В конечном итоге это принесет свои плоды.
Эксперт по инвестиционным проектам,
директор оценочно-консалтинговой компании “ИКР-Консультант” Валерий Аллавердян
